Vad ska man kontrollera på tak och fasad före köp?

Köparens undersökningsplikt

När du köper en fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Fel som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning kan du normalt inte kräva ersättning för i efterhand. Det gäller även tak och fasad. Därför är det viktigt att undersöka dem ordentligt, eller att anlita någon som gör det, innan köpet.

Dokument att begära

• Underhållsplan med genomförda och planerade åtgärder.
• Besiktningsprotokoll och inspektionsrapporter, gärna med bilder.
• Fakturor och garantier för tidigare takbyten, omläggningar och fasadrenoveringar.
• Uppgifter om skador och försäkringsärenden, till exempel läckage och stormskador.
• Ritningar och bygglov för tillbyggnader, vindsinredningar och takkupor.
• Energideklaration, som kan ge ledtrådar om isolering och ventilation.

Kontrollera taket

• Vilket material är det och hur gammalt är taket? Jämför med den förväntade livslängden i guiden hur länge håller ett tak?
• Finns det trasiga eller förskjutna pannor, rost, påväxt eller sprickor i papp?
• Hur ser plåtdetaljer, skorstenar och ränndalar ut?
• Finns det spår av läckage på vinden?
• Finns det godkända takbryggor, takstegar och snörasskydd?

Kontrollera fasaden

• Finns det sprickor, bom eller bortfallen puts? Se guiden om sprickor i fasaden.
• Finns det fuktfläckar, saltutfällningar eller påväxt? Se guiden om fuktskador i fasaden.
• Hur ser fönsterbleck, balkonger och sockel ut?
• När målades eller putsades fasaden senast?

Det här missar besiktningen ofta

En vanlig överlåtelsebesiktning är en okulär besiktning av det som är tillgängligt. Besiktningsmannen går normalt inte upp på taket om det inte kan göras säkert, och övre delar av fasaden bedöms från marken. På flerbostadshus och kommersiella fastigheter med höga fasader och stora tak innebär det att stora delar av klimatskalet inte granskas på nära håll.

Räkna med kommande kostnader

Om taket eller fasaden behöver åtgärdas inom några år ska det påverka hur du bedömer priset. Ta fram en ungefärlig kostnad för de åtgärder som behövs och ta med den i kalkylen. Läs mer i guiden om att budgetera för tak- och fasadrenovering. Köper du en bostadsrätt bör du på samma sätt titta på föreningens underhållsplan och sparande. Se guiden om underhållsplan för BRF.

Köpa bostadsrätt: tak och fasad påverkar avgiften

Köper du en bostadsrätt äger du inte taket och fasaden själv, men du är med och betalar för dem genom avgiften. Ett tak eller en fasad som snart behöver åtgärdas kan leda till höjd avgift eller lån i föreningen.

Läs föreningens årsredovisning och fråga efter underhållsplanen. Titta på när takbyte, fasadrenovering och stambyte är planerade och om föreningen har sparat till dem. Om det står att taket ska bytas om två år men föreningen saknar pengar, är det en viktig fråga att ställa före köpet.

Köpa kommersiell fastighet eller flerbostadshus

Vid köp av en större fastighet är tak och fasad ofta bland de största framtida kostnaderna. En teknisk due diligence brukar omfatta byggnadens skick, men takytor på stora byggnader granskas ibland bara översiktligt. En drönarinspektion ger bilder av varje del av taket och fasaden, med mått och ytor som går att räkna på.

Underlaget är användbart både för köparen som vill bedöma kommande kostnader och för säljaren som vill visa att fastigheten är välskött. Läs mer om hur vi hjälper företag och fastighetsförvaltare.

Drönarinspektion som komplement till besiktningen

En överlåtelsebesiktning är en okulär besiktning, och besiktningsmannen går sällan upp på taket. Med en takinspektion med drönare ser du hela taket på nära håll, och en fasadinspektion visar även de översta delarna av fasaden.

Det går snabbt, kräver inget tillträde till taket och ger bilder du kan visa för banken, en hantverkare eller säljaren. Fastighetsägaren behöver ge sin tillåtelse till flygningen.

Frågor att ställa till säljaren

• När lades taket senast om, och finns faktura eller garanti?
• Har taket eller fasaden haft läckage eller fuktskador?
• Vilka åtgärder har gjorts de senaste tio åren?
• Finns det kända brister som inte har åtgärdats?
• Finns det bilder eller rapporter från tidigare kontroller?
• Har det gjorts arbeten som krävt bygglov, och finns det i så fall?

Skriv ned svaren och be gärna om dem skriftligt. Säljarens upplysningar kan få betydelse om fel upptäcks efter köpet. Läs mer om takets livslängd för att kunna bedöma hur länge taket har kvar.

Efter köpet: börja med en lägesbild

När du har tagit över fastigheten är det klokt att dokumentera skicket direkt. Bilder och en rapport från första året blir en referens att jämföra med framöver, och en bra grund för en underhållsplan. Läs också om fastighetsägarens ansvar för tak och fasad.

Vanliga överraskningar efter köpet

Det som oftast överraskar nya ägare är inte de stora, synliga bristerna, utan de som ligger dolda eller högt upp. Exempel är ett underlagstak som är slut trots att pannorna ser bra ut, plåtdetaljer runt skorstenen som har börjat läcka, puts som har släppt högt upp på fasaden och takavvattning som leder vatten in i väggen.

Ofta har skadorna utvecklats under lång tid. Med bra bilder av taket och fasaden före köpet är det lättare att bedöma vad som behöver göras och vad det kan kosta, och att ta med det i förhandlingen om priset. Läs mer om 10 tecken på att taket behöver åtgärdas och om sprickor i fasaden.

Sammanfattning: så minskar du risken vid köp

1. Begär underhållsplan, fakturor och tidigare rapporter.
2. Ställ frågor till säljaren och be om svaren skriftligt.
3. Läs besiktningsprotokollet och notera vad som inte har undersökts.
4. Komplettera med en inspektion av tak och fasad om de inte har granskats på nära håll.
5. Räkna in kommande åtgärder i din bedömning av priset.

Med ett bra underlag kan du köpa med större trygghet och förhandla på saklig grund.

Ett bra underlag ger dessutom en tydlig startpunkt för underhållet efter köpet, så att du vet vad som behöver göras först.