Fastighetsägarens ansvar för tak och fasad

Den här guiden ger en allmän översikt och är inte juridisk rådgivning. Kontakta en jurist om du behöver bedömning i ett enskilt fall.

Underhållskravet i plan- och bygglagen

Enligt plan- och bygglagen (PBL) ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras (8 kap. 14 §). Kravet ska anpassas efter byggnadens art, ålder och användning, men det gäller alla byggnader.

För tak och fasad innebär det i praktiken att byggnaden ska vara tät, att material ska skyddas mot nedbrytning och att byggnaden inte ska förfalla. Byggnader med särskilt kulturhistoriskt värde har ett ännu högre krav på underhåll.

Om en byggnad inte underhålls kan kommunens byggnadsnämnd ingripa med ett föreläggande som kräver att ägaren åtgärdar bristerna, i vissa fall förenat med vite.

Ansvar för nedfallande delar

Puts som lossnar, takpannor som blåser ned och plåt som släpper kan skada människor och egendom. Som fastighetsägare kan du bli skadeståndsskyldig om skadan beror på att du har varit oaktsam, till exempel genom att inte ha underhållit byggnaden eller inte ha åtgärdat kända brister. Domstolar ställer ofta höga krav på fastighetsägare, särskilt när byggnaden ligger intill gator och gångstråk.

Om det finns risk att något faller ned ska området spärras av och varnas för tills risken är åtgärdad. Läs mer i guiden om taket efter en storm.

Snö och is från taket

Ordningslagen innehåller regler om att fastighetsägaren ska se till att snö och is som riskerar att falla ned från tak tas bort, och att varna för risken med till exempel skyltar och avspärrningar. Om någon skadas av snöras eller istappar kan fastighetsägaren bli skadeståndsskyldig. Läs mer i guiden om snö och istappar på taket.

Vem ansvarar för taket i en bostadsrättsförening?

I en bostadsrättsförening är det föreningen som äger fastigheten, och styrelsen som ansvarar för förvaltningen. Det är alltså styrelsen som ska se till att tak och fasad underhålls och att risker åtgärdas. Ansvaret mellan förening och medlemmar regleras i stadgarna, men tak, fasad och stomme är nästan alltid föreningens ansvar. Läs mer i guiden för dig som är ny i BRF-styrelsen.

Fönster, balkonger och fasaddetaljer i en BRF

I en bostadsrättsförening är fördelningen av ansvar mellan föreningen och medlemmarna reglerad i stadgarna. Tak, fasad och stomme är normalt föreningens ansvar. För fönster, balkonger och ytterdörrar kan ansvaret vara delat, till exempel att föreningen ansvarar för utvändig målning medan medlemmen ansvarar för glas och invändiga delar.

Läs därför stadgarna noga och se till att underhållsplanen omfattar allt som föreningen ansvarar för. Är du ny i styrelsen, läs ny i BRF-styrelsen.

Ansvar mot hyresgäster

Hyr du ut bostäder eller lokaler är du som hyresvärd skyldig att hålla lokalen i det skick som har avtalats och som behövs för den avsedda användningen. Läckage från taket eller fukt från fasaden kan ge hyresgästen rätt till nedsättning av hyran och skadestånd. Ett regelbundet underhåll minskar risken för tvister.

Arbetsmiljöansvar vid takarbeten

När du beställer tak- och fasadarbeten är du byggherre och har ett visst ansvar för arbetsmiljön, bland annat för att arbetet planeras så att det kan utföras säkert. Läs mer i guiden om säkerhet vid takarbete.

Så tar du ditt ansvar i praktiken

1. Kontrollera tak och fasad regelbundet. Se guiden om hur ofta tak och fasad bör besiktigas.
2. Åtgärda brister som kan vara en säkerhetsrisk direkt.
3. Planera övrigt underhåll i en underhållsplan.
4. Ha rutiner och avtal för snöröjning och takskottning.
5. Dokumentera kontroller, beslut och åtgärder.

Dokumentation visar att du har tagit ansvar

Om något händer, till exempel att puts faller ned eller att en hyresgäst får en vattenskada, är dokumentationen avgörande. Den visar att fastigheten har kontrollerats och att kända brister har åtgärdats.

En skaderapport med bilder och datum, sparad år för år, blir en tydlig historik över fastighetens skick. För den som ansvarar för många byggnader är inspektion av fastighetsbeståndet ett effektivt sätt att få samma underlag för alla.

Rutiner som hjälper dig att ta ansvar

1. Ha en aktuell underhållsplan som omfattar tak, fasad och takskydd.
2. Gör regelbundna kontroller enligt ett årshjul.
3. Kontrollera alltid efter storm, kraftigt snöfall och läckage.
4. Åtgärda risker för nedfallande delar direkt, och spärra av tills de är åtgärdade.
5. Spara dokumentation från kontroller, åtgärder och fakturor.
6. Fördela ansvaret tydligt, så att det är klart vem som gör vad.

Rutinerna behöver inte vara krångliga. Det viktiga är att de finns, att de följs och att det går att visa att de följs.

Ansvar vid försäljning och överlåtelse

När en fastighet säljs har köparen en undersökningsplikt, men säljaren får inte undanhålla kända fel. Har du upptäckt skador på taket eller fasaden bör du upplysa köparen om dem. Dokumentation av fastighetens skick och utförda åtgärder gör det enklare för båda parter och kan minska risken för tvister efter köpet.

Samma sak gäller när förvaltningen av en fastighet byter ägare eller förvaltare: en tydlig överlämning med underhållsplan, rapporter och bilder gör att ansvaret kan tas över utan att något faller mellan stolarna. Läs mer i guiden köpa fastighet – kontrollera tak och fasad.

Felanmälan och kommunikation med boende

Boende och hyresgäster ser ofta problem innan fastighetsägaren gör det: en läcka i taket, puts som har fallit ned eller istappar över entrén. Se till att det är enkelt att göra en felanmälan och att anmälningarna hanteras snabbt. Anteckna när anmälan kom in och vad som gjordes.

Informera också de boende om planerade arbeten på tak och fasad. Det skapar förtroende och minskar risken för missförstånd. Läs mer om årshjul för fastighetsunderhåll.

Ett snabbt och tydligt svar på en felanmälan visar dessutom att fastighetsägaren tar sitt ansvar på allvar, och det gör det lättare att få hjälp av de boende att upptäcka problem i tid.