Underhållsfond: hur mycket ska en BRF spara för taket?

Vad är underhållsfonden?

Underhållsfonden, ofta kallad fond för yttre underhåll, är en del av föreningens egna kapital som är avsatt för framtida underhåll. Föreningen gör en avsättning varje år, och fonden används när större underhållsåtgärder genomförs. Hur fonden ska hanteras regleras ofta i stadgarna, och avsättningen bör bygga på underhållsplanen.

Fonden är en redovisningsmässig avsättning. Pengarna finns i föreningens ekonomi, och det är viktigt att föreningen också har likviditet när åtgärderna ska betalas.

Hur mycket ska en BRF avsätta till takrenovering?

Det finns inget generellt svar, eftersom det beror på takets storlek, material, skick och när det behöver åtgärdas. Principen är enkel: räkna fram vad takrenoveringen beräknas kosta och hur många år det är kvar, och fördela kostnaden över åren. Ett tak som behöver bytas om tio år och kostar en miljon kronor kräver i princip 100 000 kronor per år, plus hänsyn till prisökningar.

Samma räkning görs för alla stora åtgärder i underhållsplanen, och summan blir föreningens årliga avsättningsbehov.

Schabloner räcker inte

Ibland används schabloner, till exempel ett visst belopp per kvadratmeter boarea och år. Det kan vara en utgångspunkt, men det tar inte hänsyn till föreningens faktiska byggnader och skick. En förening med ett gammalt tak och slitna fasader behöver spara mer än en förening med nyrenoverade hus.

Avsättningen bör därför bygga på underhållsplanen och det verkliga skicket.

Tak och fasad – de stora posterna

I de flesta föreningar är tak, fasad, fönster, balkonger och stammar de största posterna. Tak och fasad har långa livslängder, vilket gör att de lätt glöms bort i sparandet, men när de väl behöver åtgärdas kostar de mycket. Därför är det särskilt viktigt att de bygger på ett bra underlag.

Läs mer om takets livslängd och fasadmaterialens livslängd.

Räkneexempel

Exemplet är förenklat och visar bara principen. Siffrorna är påhittade och ska ersättas med föreningens egna kalkyler. Tänk också på prisökningar över tid.

Vad händer om föreningen sparar för lite?

Om fonden inte räcker när åtgärden behövs måste föreningen låna, höja avgiften kraftigt eller skjuta upp åtgärden. Att skjuta upp kan göra skadorna större och dyrare. Kraftiga avgiftshöjningar och hög skuldsättning kan påverka lägenheternas värde. Läs mer om finansiering av takbyte.

Kan man spara för mycket?

En för stor avsättning gör att dagens medlemmar betalar mer än vad slitaget motiverar, och att avgiften blir högre än nödvändigt. Målet är en avsättning som motsvarar det verkliga behovet, varken mer eller mindre. Det kräver att underhållsplanen är aktuell och realistisk.

Uppdatera avsättningen varje år

Gå igenom underhållsplanen och avsättningen varje år. Har skicket förändrats? Har priserna ändrats? Har någon åtgärd genomförts eller flyttats? Justera avsättningen därefter. En grundlig genomgång av skicket med några års mellanrum håller planen träffsäker.

Ett bra underlag ger rätt avsättning

Avsättningen blir aldrig bättre än underlaget. Om takets skick är uppskattat från byggnadsåret kan föreningen spara för mycket eller för lite. Med en aktuell inspektion och mängder blir kalkylen säkrare. Mått och ytor i Excel gör det lätt att räkna fram kostnader för tak och fasad.

Fond och likviditet

Att fonden är stor betyder inte automatiskt att pengarna finns på kontot. Om föreningen har använt likviditeten till annat, eller har amorterat lån, kan det saknas pengar när åtgärden ska betalas. Se till att föreningens kassaflödesplanering hänger ihop med underhållsplanen. Ta hjälp av föreningens ekonom.

Vad säger stadgarna?

Stadgarna anger ofta hur avsättningen till fonden ska göras, till exempel att den ska ske enligt underhållsplanen. Läs stadgarna och se till att föreningen följer dem. Om stadgarna är gamla kan det vara värt att se över formuleringarna.

Förklara för medlemmarna

Medlemmarna förstår lättare varför avgiften behöver höjas om de ser vad pengarna ska användas till. Visa underhållsplanen och de största åtgärderna på stämman, gärna med bilder på skicket. Läs mer om att presentera på stämman.

Som ny i styrelsen

Som ny ledamot är det värt att titta på fondens storlek, den årliga avsättningen och hur den förhåller sig till underhållsplanen. Om fonden är liten och stora åtgärder ligger nära i tid är det en fråga styrelsen behöver ta tag i. Läs ny i BRF-styrelsen.

Räkna med prisökningar

Byggkostnaderna ökar ofta över tid. En åtgärd som kostar en miljon kronor i dag kan kosta betydligt mer om tio år. Räkna därför med en prisökning i underhållsplanen, eller uppdatera kostnaderna varje år. Annars riskerar fonden att vara för liten när det är dags.

Nyckeltal i årsredovisningen

I årsredovisningen redovisar föreningar ofta nyckeltal som sparande per kvadratmeter och skuldsättning per kvadratmeter. Köpare och mäklare tittar på dem för att bedöma föreningens ekonomi. Ett sparande som motsvarar det verkliga underhållsbehovet ger ett bättre intryck än ett sparande som är för lågt i förhållande till planerade åtgärder.

Bilder gör behovet konkret

Det är lättare att få gehör för en högre avsättning om medlemmarna ser varför den behövs. Bilder på takets och fasadens skick visar konkret vad som väntar. Läs mer om hur vi hjälper bostadsrättsföreningar med underlag.

Sammanfattning

Underhållsfonden ska spegla det verkliga behovet. Utgå från en aktuell bild av skicket, räkna fram kostnad och tid för varje stor åtgärd, ta hänsyn till prisökningar och uppdatera avsättningen varje år. Det ger en stabil avgift och en förening som är redo när taket eller fasaden behöver åtgärdas. Ta hjälp av förvaltaren eller revisorn om ni är osäkra på hur avsättningen ska räknas eller redovisas i föreningens årsredovisning och budget.

Sammanfattning

Avsätt enligt en aktuell och realistisk underhållsplan, inte enligt schabloner. Räkna fram kostnad och tid för varje stor åtgärd, uppdatera varje år och se till att likviditeten finns när det är dags. Läs mer om hur vi hjälper bostadsrättsföreningar med underlag.