Teknisk due diligence: tak och fasad vid fastighetsköp

Vad är en teknisk due diligence?

En teknisk due diligence är en genomgång av en fastighets tekniska skick inför ett köp, en försäljning eller en finansiering. Syftet är att identifiera brister, risker och framtida underhållsbehov, och att uppskatta vad de kan kosta. Resultatet används i förhandlingen om priset och för att planera ägandet.

Genomgången görs av tekniska konsulter och omfattar ofta byggnadens stomme, tak, fasader, installationer, miljöfrågor och myndighetskrav.

Varför tak och fasad är så viktiga

Tak och fasader har långa livslängder men är dyra att åtgärda. Ett platt tak på ett lager eller en fasad på en kontorsbyggnad kan kosta miljoner att byta. Om ett sådant behov ligger några år fram i tiden påverkar det fastighetens värde och kassaflöde. Läckage kan dessutom drabba hyresgäster och ge följdskador.

Vad som ofta missas

Vid en due diligence är tiden ofta knapp och tillgången till taket begränsad. Stora platta tak kan vara svåra att gå över, höga fasader syns dåligt från marken och innergårdar kan vara svåra att nå. Därför bedöms tak och fasader ibland översiktligt, utifrån ålder, dokumentation och det som syns. Skador som blåsor i takpappen, stående vatten, sprickor högt upp och skadade plåtdetaljer kan då missas.

Drönarinspektion i due diligence

En drönarinspektion ger närbilder av hela taket och alla fasader på kort tid, utan lift eller takvandring. Bilderna visar skador och slitage, och mått och ytor gör det möjligt att uppskatta kostnaden för åtgärder. Den kan genomföras med kort varsel och störer inte verksamheten i byggnaden.

Läs mer om vår takinspektion och fasadinspektion.

För köparen

För köparen ger inspektionen en tydlig bild av vad som väntar. Om taket behöver läggas om inom några år kan det påverka priset eller avtalets villkor. Mått och ytor gör det möjligt att få en uppskattning av kostnaden, och bilderna kan visas för banken eller investerarna.

För säljaren

För säljaren kan en inspektion före försäljningen visa att fastigheten är välskött och minska osäkerheten för köparen. Kända brister kan åtgärdas eller redovisas öppet. Ett tydligt underlag kan korta förhandlingen och minska risken för tvister efter köpet.

Mängder för kostnadsbedömning

Takytor, fasadytor och längder på takavvattning och plåt behövs för att uppskatta kostnaden för framtida åtgärder. Ritningar för äldre byggnader stämmer inte alltid. Mått ur en 3D-modell visar byggnaden som den är. Läs mer om hur exakta mått från drönare är.

Platta tak på lager och industri

Många kommersiella fastigheter har stora platta tak med papp eller duk. De är känsliga för stående vatten, igensatta brunnar och skador vid genomföringar. Från luften syns sådana problem tydligt. Läs mer om problem med platta tak och papptak.

Begär dokumentation

Begär säljarens dokumentation om tak och fasader: när de senast åtgärdades, garantier, besiktningsprotokoll, underhållsplaner och skadehistorik. Jämför dokumentationen med det faktiska skicket. Om taket enligt dokumentationen är nytt men inspektionen visar skador kan det finnas garantifrågor att utreda.

Tidpunkt och väder

En drönarinspektion kräver uppehållsväder och ett tak utan snö. Vid ett köp under vintern kan det vara svårt att se taket, och då kan inspektionen behöva göras när snön har smält, eller avtalet innehålla villkor kring det. Planera inspektionen tidigt i processen.

Miljö och farliga material

Äldre byggnader kan innehålla material som kräver särskild hantering, till exempel asbest i eternitplattor. Det påverkar kostnaden för framtida åtgärder. Läs mer om eternittak och asbest.

Efter köpet

Underlaget från due diligence blir en bra grund för den nya ägarens underhållsplan. Bilderna och rapporten visar skicket vid tillträdet och kan jämföras med framtida inspektioner. Läs mer om fastighetsförvaltning med drönare.

När tiden är knapp

I en fastighetstransaktion är tiden ofta begränsad, och tillgången till fastigheten kan vara styrd. En drönarinspektion kräver bara tillträde till tomten och tar oftast under en timme per byggnad. Det gör det möjligt att få ett underlag om tak och fasader även när tidsplanen är pressad. Vid behov kan leveransen prioriteras.

Portföljer och flera byggnader

Vid köp av flera fastigheter eller en hel portfölj blir skillnaden mellan metoderna ännu större. Att besiktiga varje tak med lift tar lång tid. Med drönare kan flera byggnader flygas samma dag, och resultatet sammanställs per byggnad. Det ger en jämförbar bild av skicket i hela portföljen.

Hyresgäster och avtal

I kommersiella fastigheter kan ansvaret för underhåll vara fördelat mellan ägare och hyresgäster enligt hyresavtalen. Ta reda på vem som ansvarar för tak och fasad, och om det finns kända skador som har påverkat hyresgästerna. Läckage som drabbar en hyresgästs verksamhet kan leda till krav mot ägaren.

Underlag för finansiering

Banker och investerare vill förstå riskerna i en fastighet. Ett tydligt underlag om tak och fasader, med bilder, skador och en uppskattning av kommande åtgärder, gör det lättare att bedöma kassaflödet och värdet. Det kan också vara en del av villkoren för finansieringen.

Underlag i förhandlingen

Om inspektionen visar att taket eller fasaden behöver åtgärdas inom några år kan det påverka priset, eller leda till att säljaren åtgärdar bristerna före tillträdet. Ett konkret underlag med bilder och mängder gör förhandlingen saklig. Det är svårare att argumentera mot en bild än mot en bedömning.

Checklista för tak och fasad i due diligence

• Begär dokumentation om tak, fasader, garantier och skadehistorik.
• Inspektera hela taket och alla fasader på nära håll.
• Ta fram mängder för att uppskatta kostnaden för kommande åtgärder.
• Kontrollera takavvattning, brunnar och genomföringar på platta tak.
• Undersök om det finns asbest eller andra material som kräver särskild hantering.
• Ta reda på hur ansvaret är fördelat i hyresavtalen.
• Väg in resultatet i värdering, förhandling och underhållsplan.
• Spara bilderna som dokumentation av skicket vid tillträdet, för framtida jämförelser.

Sammanfattning

Tak och fasader är ofta bland de största framtida kostnaderna i en kommersiell fastighet. En drönarinspektion ger ett snabbt och tydligt underlag i en teknisk due diligence, med bilder, skador och mått. Läs mer om hur vi hjälper företag.