Vad ska styrelsen kontrollera innan en takrenovering?

Vad ska styrelsen kontrollera innan en takrenovering?

Innan styrelsen beslutar om en takrenovering behöver den veta tre saker: hur taket mår, vad som behöver göras och vad det får kosta. Utan svar på de frågorna blir det svårt att jämföra offerter, svårt att förklara beslutet för medlemmarna och lätt att det blir dyrare än planerat.

Checklistan nedan går igenom stegen i den ordning de brukar komma, från underlag till beslut och genomförande.

1. Ta reda på takets skick

Utgå från en aktuell inspektion av hela taket: taktäckning, underlagstak, plåtdetaljer, skorstenar, takavvattning och takskydd. Takets ålder säger något, men två tak från samma år kan vara i helt olika skick. Kontrollera också vinden efter fukt.

En takinspektion med drönare ger bilder av hela taket på nära håll, vilket gör det lätt att visa skicket för styrelse och medlemmar. Läs mer om takets livslängd.

2. Laga, lägga om eller byta?

Behöver hela taket bytas, eller räcker det att laga eller lägga om? Ett tegeltak kan ofta läggas om med nytt underlagstak och samma pannor. Ibland räcker det att åtgärda plåtdetaljer och enstaka skador. Beslutet ska bygga på skicket.

Läs mer om skillnaden i guiden takbyte eller takrenovering.

3. Ta fram mängder

Takytor per takfall, längder på takfot, nock och hängrännor, antal skorstenar, kupor och genomföringar. Mängderna behövs för att entreprenörerna ska kunna räkna på samma sak. Om varje företag mäter själv blir offerterna svåra att jämföra.

Med mått och ytor i Excel tas mängderna fram ur drönarbilder, utan att någon behöver mäta på taket.

4. Vad mer bör göras samtidigt?

När ställningen ändå står uppe kan det vara klokt att göra andra arbeten: byta takavvattning, laga skorstenar, komplettera takskydd, se över ventilationen på vinden eller tilläggsisolera vindsbjälklaget. Gå igenom underhållsplanen och se vilka åtgärder som ligger nära i tid.

Samordning sparar pengar, men gör också projektet större. Väg fördelarna mot kostnaden och föreningens ekonomi.

5. Behövs bygglov?

Om taket får ett annat material, en annan färg eller en annan form kan det krävas bygglov. Det gäller också om takkupor ska byggas eller ändras. I områden med kulturvärden kan kraven vara högre. Kontakta kommunens bygglovshandläggare tidigt, eftersom handläggningen tar tid.

6. Kontrollera ekonomin

Hur mycket har föreningen avsatt till takrenoveringen? Räcker det, eller behöver föreningen låna eller höja avgiften? Räkna med en buffert för oförutsett, ofta 10–20 procent. Tänk på att föreningen inte kan göra ROT-avdrag.

Läs mer om underhållsfonden och hur föreningen finansierar ett takbyte.

7. Vad säger stadgarna?

Stadgarna reglerar vem som får fatta vilka beslut. Löpande underhåll beslutas normalt av styrelsen, men vissa större åtgärder eller förändringar kan behöva stämmans beslut. Läs stadgarna och ta hjälp av förvaltaren eller en jurist om ni är osäkra.

Läs mer om att presentera takrenoveringen på stämman.

8. Ta fram ett förfrågningsunderlag

Förfrågningsunderlaget beskriver vad som ska göras, med vilka material, när och under vilka villkor. Ju tydligare underlaget är, desto bättre och mer jämförbara blir offerterna. Bifoga bilder, mängder och en beskrivning av skadorna.

För stora projekt kan en konsult ta fram underlaget. Läs mer om att upphandla en takentreprenad.

9. Ta in och jämför offerter

Ta in minst tre offerter på samma underlag. Jämför inte bara totalpriset: vad ingår, vilka material används, hur prissätts tilläggsarbeten och vilka garantier lämnas? Kontrollera företagens F-skatt, försäkringar och referenser.

Läs mer om hur du jämför offerter på takbyte.

10. Skriv avtal

Använd gärna branschens standardavtal, som AB 04 för utförandeentreprenader och ABT 06 för totalentreprenader, med en tydlig administrativ föreskrift. Avtalet ska ange omfattning, pris, tidplan, betalningsplan, garantier och hur ändringar och tilläggsarbeten hanteras.

11. Planera kontroll och besiktning

Bestäm hur arbetet ska kontrolleras under tiden och besiktas när det är klart. En oberoende besiktningsman kan göra slutbesiktning. Bilder före arbetet gör det lättare att se att allt har åtgärdats. Planera också en garantibesiktning innan garantitiden går ut.

12. Informera medlemmarna

Takrenoveringen påverkar alla: ställning, buller, ibland avstängda vindsförråd och kanske en avgiftshöjning. Informera tidigt om varför renoveringen behövs, vad den kostar, när den sker och hur medlemmarna påverkas. Bilder på takets skick gör det lättare att förstå.

Ge medlemmarna en kontaktperson för frågor under arbetet.

13. Säkerhet och arbetsmiljö

Vid större byggprojekt har beställaren ansvar för att arbetsmiljön planeras, bland annat genom att utse byggarbetsmiljösamordnare. Se till att avspärrningar, skyddsnät och säkra vägar för de boende finns. Läs mer om säkerhet vid takarbete.

14. Dokumentera allt

Spara inspektionsrapporter, förfrågningsunderlag, offerter, avtal, protokoll, bilder och fakturor. Dokumentationen behövs vid garantifrågor, försäkringsärenden och när styrelsen byts ut. Läs mer om överlämning till ny styrelse.

Vanliga misstag

Det vanligaste misstaget är att börja med offerterna innan styrelsen vet vad som ska göras. Då beskriver varje entreprenör sin egen lösning, och offerterna går inte att jämföra. Andra vanliga misstag är att glömma ställning, plåtarbeten och takavvattning i budgeten, att inte räkna med en buffert och att informera medlemmarna för sent.

Ett annat misstag är att lita på takets ålder i stället för dess skick. Ett tak som enligt planen ska bytas om fem år kan behöva åtgärdas nu, eller hålla tio år till.

En realistisk tidplan

Från första inspektion till färdigt tak tar det ofta ett till två år för en större förening: inspektion och underlag, beslut, upphandling, bygglov om det behövs, och själva arbetet som görs under den varma delen av året. Börja därför i god tid, så att arbetet inte behöver göras i hast eller under vintern.

Solceller i samband med takbytet

Om föreningen funderar på solceller är takbytet ett bra tillfälle. Infästningar kan planeras in från början och ställningen kan användas för båda arbetena. Låt solcellerna vara ett separat beslut med egen kalkyl, så att takbytet inte försenas. Läs mer om solceller på taket.

Checklistan i korthet

• Inspektera taket och vinden.
• Bestäm åtgärd: laga, lägga om eller byta.
• Ta fram mängder.
• Samordna med andra arbeten.
• Kontrollera bygglov.
• Kontrollera ekonomi och finansiering.
• Läs stadgarna.
• Ta fram förfrågningsunderlag.
• Jämför minst tre offerter.
• Skriv avtal.
• Planera kontroll och besiktning.
• Informera medlemmarna.
• Dokumentera allt.